11月20日，涿州，鵬渤·印象城施工現(xiàn)場，據(jù)銷售人員介紹，該樓盤可首付分期。新京報(bào)記者 潘亦純 攝
11月21日，燕郊某房地產(chǎn)中介門口張貼的首付貸廣告。新京報(bào)記者 潘亦純 攝
隨著樓市調(diào)控政策的加緊和新政的實(shí)施，以燕郊為首的環(huán)京地區(qū)“炒房熱”出現(xiàn)降溫。過去兩年，由于緊靠首都北京，環(huán)京地帶燕郊、涿州等地區(qū)一直是各路炒房團(tuán)及部分住房剛需的首選之地，房價(jià)一度飆升至每平方米3萬元。
近日，新京報(bào)記者走訪了燕郊、涿州部分樓盤和地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各大中介機(jī)構(gòu)門庭冷落。其中燕郊某中介告訴記者，目前燕郊房價(jià)均價(jià)應(yīng)該是在16000元-17000元。為了吸引購房者，地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)推出“首付貸”、“首付分期”等購房措施。新京報(bào)記者還在燕郊發(fā)現(xiàn)首付貸的身影，某中介公司甚至將首付貸的宣傳單公然張貼在門口。
新京報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，翡翠·華府、隆基泰和·鉑悅山等樓盤推出了最低8萬元首付買房，即首付8萬元，其余貸款由房地產(chǎn)開發(fā)商無息墊付，購房者再分期償還。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱：“如果首付都是借的，一旦房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，對于購房者來說就很容易出現(xiàn)斷供的可能性。”
早在2016年年中，住建部等部門就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。
首付貸高利率高風(fēng)險(xiǎn) 購房者：不太敢嘗試
近日，新京報(bào)記者在燕郊一帶走訪，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)赜惺赘顿J的身影出現(xiàn)，某中介公司甚至將首付貸的宣傳單公然張貼在門口。該中介公司工作人員對記者表示，“目前的(首付貸)利息是8厘，也就是說每1萬元每年需還800元利息，最長36個(gè)月還完。”當(dāng)記者詢問銀行是否會(huì)查首付貸時(shí)，這一工作人員回復(fù)稱：“我們都會(huì)給你做完，你不用管的。”
所謂首付貸，可以理解為通過相關(guān)機(jī)構(gòu)，以不同科目、名義的貸款方式，向購房者提供首付階段的“貸款”，從而使購房支付能力不足或需資金周轉(zhuǎn)的購房者達(dá)到按揭貸款首付比例，繼而達(dá)到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購房行為的一種金融產(chǎn)品。
早在2016年年中，住建部等部門就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。
針對首付貸的行為，北京盈科(上海)律師事務(wù)所房產(chǎn)金融法律事務(wù)部主任郭韌對新京報(bào)記者稱，首付貸面對的多是沒有購房能力的群體，他們透支的是自己的信用，“為何嚴(yán)禁這種行為?是因?yàn)橘彿空咴诜制谑赘痘蚴赘顿J之后，會(huì)引發(fā)逾期、違約、不能償還貸款等情況。如果是金融企業(yè)，是不可以給這些客戶批貸的，如果批貸，就違反了相關(guān)的金融規(guī)定。”
購房者怎么看待首付貸?前述有購房意向的吳華表示，沒聽說過首付貸這種形式，不過如果錢不夠，也可以接受小部分貸款，“但首付貸不太敢嘗試。”另一位近期剛購房的楊先生則表示，“首付不夠，但又著急買房的話，可能會(huì)考慮這種方式。”
某律師也提示借款人，上述民間非法的首付貸交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)非常復(fù)雜，簡單的砍頭息、剩余本金部分的利息仍然按照本金全額計(jì)息、手續(xù)費(fèi)、分期還本付息等方式，就可以將表面看年化只有6-8%的金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)成實(shí)際利率年化超過36%的產(chǎn)品，通過利滾利或借新還舊等方式的高利貸，實(shí)際利率甚至高達(dá)60%-80%，最后演化成金融詐騙;普通民眾無法準(zhǔn)確計(jì)算“金融分期”等金融產(chǎn)品的利率，最后被騙借了民間高利貸，無法及時(shí)還款時(shí)，就可能隨時(shí)面臨電話騷擾、人身威脅等嚴(yán)重侵犯個(gè)人合法權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)。
涿州多樓盤可首付分期，有開發(fā)商無息墊付兩成
除了首付貸，最受關(guān)注的就是首付分期了。在環(huán)京地區(qū)的涿州，首付分期的情況很常見，主要針對新樓盤。
據(jù)悉，目前北京到涿州已經(jīng)通高鐵，從北京西站到涿州東站只需要25分鐘，因此，涿州也是環(huán)京房地產(chǎn)市場相對較熱的城市之一。特別是在2017年年中，張家口市限售(中心城區(qū)新購住房3年后方可上市交易)、燕郊香河等地限購之后，涿州就更受到投資客的歡迎。
目前，涿州市人民政府的規(guī)定是“對非本市戶籍居民家庭，限購1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%。”
新京報(bào)記者在近日走訪涿州市部分樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商為了促銷新樓盤，均推出“8萬首付購房”、“10%首付購房”等口號，以吸引客戶，例如鵬渤·印象城、翡翠·華府、隆基泰和·鉑悅山等樓盤，均可使用分期首付。
所謂的分期首付，指的是訂房時(shí)先交一部分錢，剩余的首付，由開發(fā)商暫時(shí)墊付，而客戶則通過分期的方式在一定時(shí)間內(nèi)償還貸款，實(shí)際上也就是借錢來做首付。
據(jù)鵬渤·印象城的一位銷售人員介紹稱，如果要買房，客戶最低可以先付10%的首付，剩下的20%是開發(fā)商無息墊付。然后，客戶可以在接下來兩年內(nèi)分六次還款，每四個(gè)月還款一次。“只要付了這10%的首付，就能拿著購房合同去銀行辦余下70%的房款貸款。”該工作人員對記者表示，“首付分期對購房本人并沒有限制。”
以總價(jià)100萬元的房子舉例，付款10萬元之后，剩余的20萬首付，則每四個(gè)月還款3.33萬元，一年需還款3次，每年總額高達(dá)10萬元。如果還需同期還銀行的房貸，毫無疑問，首付分期實(shí)際上增加了購房者的買房杠桿和還款壓力。
那么首付分期的操作方法是否違規(guī)?記者在河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，其在2017年11月7日轉(zhuǎn)發(fā)了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，通知顯示，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式，變相墊付首付款。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對新京報(bào)記者解釋稱，“如果在去銀行貸款之前分期就結(jié)束了，那么不違法;如果在去銀行貸款的時(shí)候，首付分期還在分期，那么就是違法的。”
郭韌稱：“首付分期沒有還完就去銀行辦貸款，說明首付款是不真實(shí)的，因此，開發(fā)商墊資、借款的行為肯定也是違反規(guī)定的。”
鵬渤·印象城的首付分期并不是個(gè)例，同樣是涿州的樓盤，記者通過網(wǎng)絡(luò)搜索及實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，翡翠·華府、隆基泰和·鉑悅山等樓盤均推出了最低8萬元首付買房，即首付8萬元，其余貸款由房地產(chǎn)開發(fā)商無息墊付，操作方式基本與上述所提流程差不多。
這種操作給首付加上了杠桿，例如涿州一套120平方米的三室一廳的房子總價(jià)約為150萬，正常首付是50萬，但最后只花了8萬就把房子簽下來了，相當(dāng)于只付了5%的首付。
張大偉表示：“如果首付都是借的，那么一旦房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，對于購房者來說就很容易出現(xiàn)斷供的可能。”
不止一個(gè)銷售人員對記者表示，一旦違約，違約金會(huì)很高，甚至遠(yuǎn)高于每期付款的額度;萬一違約，錢和房子可能都保障不了。
不過，記者在與某開發(fā)商交談時(shí)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上購房者使用分期首付的情況并不多，大部分購房者都是一次性付清首付，該開發(fā)商稱目前尚未遇到首付分期的客戶違約事件。
以上多個(gè)樓盤的銷售人員對記者解釋稱，“這種首付分期適合首付款不夠，但是工資高，還款能力比較強(qiáng)的購房者。”
京師(上海)律師事務(wù)所國際總部金融與房地產(chǎn)領(lǐng)域知名律師陳雷博告訴記者，其實(shí)分期首付在房價(jià)下跌時(shí)，更容易引發(fā)購房者與開發(fā)商之間的矛盾。假設(shè)購房者在花2萬元/平方米買了100平方米的套房，首付要60萬，然后先付20萬，還有40萬首付分期付，萬一房子很快降到15000元/平方米，首付幾乎都“跌沒了”，到時(shí)候銀行貸款肯定是要還的，但分期首付購房者還愿意還嗎?近期，不少樓盤因?yàn)榉績r(jià)下降，引發(fā)房主上門鬧事。
“如果是期房就更慘了，房子都沒住，就降價(jià)了，不僅欠銀行的錢，還欠開發(fā)商的錢，不按時(shí)還錢最后可能錢房兩空。”不過，對于開發(fā)商來說，情況則不同，因?yàn)榧词顾麄優(yōu)槭赘短峁o息墊款也不虧，畢竟房子的銀行貸款已經(jīng)批下來了，房款的大頭已經(jīng)拿到，夠公司周轉(zhuǎn)使用，甚至已經(jīng)收回了成本。
二手房多用高評高貸的方式違規(guī)降低首付
據(jù)悉，首付分期主要涉及新房，而二手房則多用高評高貸的方式來降低首付。一位經(jīng)驗(yàn)豐富的買房人士對記者直言，這已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的“基本操作”。
高評高貸，舉例來說，就是評估公司將二手房評估為高于市場價(jià)的價(jià)格，然后再按照這一價(jià)格去貸款。一套市值100萬的房子，如果房子的評估價(jià)格為80萬元，那么首次貸款可貸評估價(jià)格的7成，也就是56萬元，那么購房者則還需要付44萬元的首付。但如果房子的評估價(jià)格為120萬元，那么首次貸款就可貸84萬元，那么購房者只需要付16萬元的首付。業(yè)內(nèi)人士稱，這樣操作的前提是，銀行認(rèn)可評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)格。
新京報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一操作方法在涿州依然很常見，首付不夠，中介基本上都會(huì)建議購房者采取這樣的方式，來操作買房。
郭韌表示，“高評高貸肯定是違法的，我國有關(guān)于銀行貸款的貸款詐騙罪，從某種意義上看，這就是一種騙貸的行為。”
張大偉對記者表示，這種方式也是違規(guī)的。“這種情況在小地方比較常見，當(dāng)?shù)氐你y行沒有太多業(yè)務(wù)，也只能做些住房貸款之類業(yè)務(wù)。”
■ 焦點(diǎn)
燕郊中介號稱假社保可網(wǎng)簽，10萬元“包過戶”
2017年6月，廊坊市政府出臺(tái)史上最嚴(yán)限購政策，發(fā)文規(guī)定了通過“提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保障繳納證明或納稅證明”的條件。
新京報(bào)記者從北京國貿(mào)坐公交車不過30分鐘，就到了河北三河市燕郊鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)蒯t(yī)院、學(xué)校、商場配備設(shè)施完善。由于特殊的地理位置，燕郊房價(jià)在2016年、2017年一路飆升至3萬元/平方米左右。但限購令出臺(tái)后，燕郊樓市降溫，房價(jià)也就一路下跌，截至記者截稿，據(jù)安居客的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份燕郊二手房均價(jià)為18537元/平方米。
限購令下，新京報(bào)記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，依然有不少地產(chǎn)中介通過所謂的“找關(guān)系”、“假結(jié)婚”、“房主代持”等方法“鉆空子”，讓沒有燕郊購房資質(zhì)的客戶，成功過戶燕郊的房產(chǎn)。
新京報(bào)記者以購房者身份致電燕郊一名地產(chǎn)中介，他告訴記者：“不是補(bǔ)社保，我們可以找關(guān)系拿假社保，能直接給你出網(wǎng)簽，再給你過戶。流程上我們按正常的購房流程給你走就行。”至于過戶的價(jià)格，對方稱過一個(gè)戶要10萬元。
對于上述做法，燕郊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介王華(化名)則對記者直言，部分中介號稱能夠幫忙辦理購房資質(zhì)，實(shí)際上大部分都涉非法集資，把收上來的人頭費(fèi)(3萬-8萬元不等)拿出去放貸款，自己收利息，幾個(gè)月后再告訴客戶，資質(zhì)辦不了，錢原封不動(dòng)退回去，空手套白狼。有些甚至是拿了錢就跑路，客戶也無處可追。
除此之外，“假結(jié)婚”也是一種規(guī)避燕郊限購令的方式，還有職業(yè)“婚票”(即配合客戶假結(jié)婚的當(dāng)?shù)厝?，一名當(dāng)?shù)氐霓缈蛯τ浾呓榻B，結(jié)完婚全款買房后可以立馬離婚，房子會(huì)轉(zhuǎn)到客戶名下，“整個(gè)過程都由我來操作，不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)的，十萬塊我全能辦下來。”
據(jù)介紹，外地人要在燕郊買房還有一種比較常見的方式是房主代持，等購房者在當(dāng)?shù)亟粷M三年社保后，再把房子過戶到購房者名下。不過，王華告訴記者，“這種操作風(fēng)險(xiǎn)很高，萬一房主中途把房子賣了、房子漲價(jià)了，賣方反悔，同意退錢、退利息，那買方一點(diǎn)辦法也沒有。”
由于限購政策，燕郊地區(qū)的代繳社保等業(yè)務(wù)也是一筆“好生意”，一些客戶會(huì)選擇這種方式，連交三年社保，以獲取購房資格。閑魚上有人給記者報(bào)價(jià)稱，代繳社保的服務(wù)費(fèi)每個(gè)月大約為150元，一年費(fèi)用在1800元左右，社保、醫(yī)保繳納費(fèi)用還需要另算。
針對給10萬元包過戶、假結(jié)婚等規(guī)避監(jiān)管的操作，有購房意愿的吳小敏(化名)向記者表示并不相信這種方式，也不可能掏錢去操作。但另一位購房意愿人士吳華(化名)則稱，之前看房聽開發(fā)商提過，“所以我覺得開發(fā)商應(yīng)該有自己的辦法，但我也沒敢去試。”
關(guān)鍵詞： 中國跑酷財(cái)經(jīng)網(wǎng) 財(cái)經(jīng) 房產(chǎn)
