(原標(biāo)題：10月二手房市場冷暖不同 部分城市成交量年內(nèi)最低)

10月二手房市場冷暖不同 部分城市成交量年內(nèi)最低

當(dāng)前在全國主要城市二手房市場成交出現(xiàn)分化的情況下，熱點(diǎn)城市的二手房市場價(jià)格與成交情況亦體現(xiàn)出分化的趨勢，中西部城市二手房價(jià)格漲幅明顯高于東部。不過，從一些指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)，二線城市二手房降價(jià)跡象開始顯現(xiàn)。

樓市傳統(tǒng)市場旺季“金九銀十”剛過，年內(nèi)各地樓市成交最后一波高峰期落下帷幕。

在當(dāng)前樓市全面嚴(yán)控，市場逐漸回歸理性的情況下，二手房市場的成交情況如何?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院注意到，全國主要城市的成交出現(xiàn)較為明顯的分化。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份我國樓市下行趨勢明顯。表現(xiàn)在二手房市場上，全國4個(gè)一線城市二手房價(jià)格皆出現(xiàn)回落，且降幅在9月的基礎(chǔ)上持續(xù)擴(kuò)大，受監(jiān)測的31個(gè)二線城市的二手房價(jià)格平均上漲了0.3%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院選取國內(nèi)11座重點(diǎn)城市(主要包括省會城市、直轄市和計(jì)劃單列市)，分別從10月份掛牌均價(jià)、成交單價(jià)、平均每日降價(jià)房源數(shù)、平均每日漲價(jià)房源數(shù)，以及租賃價(jià)格漲幅等數(shù)據(jù)維度，綜合分析其二手房市場成交現(xiàn)狀。

從分析結(jié)果來看，當(dāng)前在全國主要城市二手房市場成交出現(xiàn)分化的情況下，熱點(diǎn)城市的二手房市場價(jià)格與成交情況亦體現(xiàn)出分化的趨勢，且中西部熱點(diǎn)城市的二手房價(jià)格漲幅明顯高于東部熱點(diǎn)城市。

同時(shí)，對比同期各主要熱點(diǎn)城市的掛牌均價(jià)、每日降價(jià)房源和漲價(jià)房源比之后發(fā)現(xiàn)，二線城市二手房降價(jià)跡象開始顯現(xiàn)。

二手房市場分化明顯

作為樓市成交的傳統(tǒng)旺季，10月份熱點(diǎn)城市二手房市場分化的跡象十分明顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，10月11個(gè)主要城市的二手房售價(jià)環(huán)比情況中，一線城市的北京、上海和深圳環(huán)比9月皆出現(xiàn)下降趨勢。其中環(huán)比跌幅最大的是深圳，達(dá)到0.6%，北京和上海皆以0.2%的跌幅排在其后。

在剩余8個(gè)熱點(diǎn)城市中，除杭州出現(xiàn)0.4%的較大跌幅外，其余7個(gè)熱點(diǎn)城市的二手房售價(jià)皆出現(xiàn)了不同程度的上漲趨勢。

值得關(guān)注的是，二手房售價(jià)環(huán)比上漲的熱點(diǎn)城市中，中西部城市成交價(jià)漲幅明顯高于東部。西部城市西安、重慶和成都的二手房成交單價(jià)環(huán)比漲幅分別為1.5%、0.5%和0.5%，而東部城市中的大連、濟(jì)南和南京漲幅分別為0.1%、0.6%和0.1%。

二手房市場成交往往直接反映當(dāng)?shù)貥鞘械淖儎蝇F(xiàn)狀，結(jié)合10月份各城市的二手房成交價(jià)來看，當(dāng)前中西部熱點(diǎn)城市環(huán)比漲幅普遍高于東部沿海地區(qū)的熱點(diǎn)城市，這在一定程度上說明東部熱點(diǎn)城市的二手房市場正處于高位盤整階段，而售價(jià)相對較低的中西部熱點(diǎn)城市市場活躍度明顯更高。

在10月11城的二手房均價(jià)環(huán)比漲跌情況統(tǒng)計(jì)中，杭州二手房成交均價(jià)是唯一一個(gè)在二線城市中出現(xiàn)較大幅度下跌的城市。根據(jù)杭州市國土局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，杭州二手房成交量在5月達(dá)到高峰后，便連續(xù)下跌了6個(gè)月時(shí)間，10月杭州二手房市場成交量僅1939套，甚至低于今年2月的成交量，創(chuàng)一年成交量的最低值。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，杭州二手房價(jià)格下行趨勢與10月一線城市二手房市場整體下行趨勢類似，皆是當(dāng)前樓市調(diào)控政策發(fā)揮市場實(shí)際作用的體現(xiàn)。同時(shí)，杭州又具有特殊性，此前受土地拍賣和樓市成交熱度的影響，杭州房價(jià)逐漸走高，當(dāng)前二手房市場下行調(diào)整，正是杭州下半年土地降溫和搖號等樓市調(diào)控政策發(fā)揮實(shí)效的表現(xiàn)。

在熱點(diǎn)城市二手房市場整體分化趨勢明顯的情況下，各地租房市場出現(xiàn)了不同程度的整體下調(diào)情形。

據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)(中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主辦)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份11城的平均月租金為48.73元/平，環(huán)比9月下跌了0.53%。其中，月平均租金下調(diào)最快的城市為濟(jì)南，跌幅為2.22%，西安和杭州次之，跌幅分別為1.73%和1.51%。

除去個(gè)別熱點(diǎn)城市之外，10月11個(gè)熱點(diǎn)城市房租降價(jià)趨勢與當(dāng)前各城市大力發(fā)展租房租賃市場，不斷提升租賃市場供給有關(guān)。受此影響，部分城市的住房剛需得到一定程度的滿足，從而使得置換需求在二手房交易中的比重提升，可能也是推動當(dāng)前二線城市二手房價(jià)格提升的一個(gè)重要原因。

與此同時(shí)，在當(dāng)前樓市調(diào)控不放松的情況下，房屋租賃和二手房市場成為滿足居住需求的關(guān)鍵力量。熱點(diǎn)城市的房租價(jià)格下調(diào)，有益于解決熱點(diǎn)城市，尤其是二手房價(jià)格上漲的熱點(diǎn)城市的居住矛盾問題。

市場下行預(yù)期凸顯

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國11個(gè)熱點(diǎn)城市的二手房掛牌均價(jià)和成交均價(jià)，環(huán)比9月價(jià)格下調(diào)的城市數(shù)量要遠(yuǎn)超價(jià)格上浮的城市。

從二手房的掛牌均價(jià)統(tǒng)計(jì)來看，環(huán)比9月出現(xiàn)價(jià)格回落的城市共有9個(gè)。其中，鄭州以1.06%的跌幅成為當(dāng)月平均二手房掛牌價(jià)格跌幅最高的城市，成都和重慶次之，跌幅分別為0.88%和0.89。成都的二手房掛牌價(jià)格已連續(xù)7個(gè)月下跌，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)囟址渴袌龀山恢芷谘娱L、市場觀望情緒漸濃的特點(diǎn)。

11個(gè)城市的二手房掛牌價(jià)格平均跌幅達(dá)到0.42%，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，這表明當(dāng)前在樓市嚴(yán)控等政策影響背景下，熱點(diǎn)城市的樓市觀望情緒凸顯。同時(shí)，熱點(diǎn)城市的二手房掛牌價(jià)整體回落，也有益于推動當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)格逐步向理性回歸。

需要注意的是，南京和深圳成為為數(shù)不多的二手房掛牌均價(jià)上漲城市。其中，南京的掛牌均價(jià)為30750元/平方米，環(huán)比漲幅為0.35%，深圳的掛牌均價(jià)為65813元/平方米，環(huán)比漲幅為0.4%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，二手房掛牌市場價(jià)格能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌鰧鞘械念A(yù)期情況，南京和深圳的二手房掛牌均價(jià)都出現(xiàn)環(huán)比上漲的情況，主要與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠼Y(jié)構(gòu)密切相關(guān)。當(dāng)前市場逐漸回歸理性，刺激一部分剛需和置換需求的出現(xiàn)，同時(shí)掛牌房源趁勢漲價(jià)起到了一定的提振作用，成為10月上述兩地掛牌均價(jià)整體提升的關(guān)鍵。

據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，10月南京和深圳的二手房掛牌房源主要以低總價(jià)剛需和改善為主。

以南京為例，總價(jià)100萬-200萬元的掛牌房源占比最多，高達(dá)33%;其次為總價(jià)200萬-300萬元的房源，占29%，兩者合計(jì)占二手掛牌房源的六成多。

“金九銀十”期間，熱點(diǎn)城市二手房市場預(yù)期降溫的跡象，還體現(xiàn)在城市日均降價(jià)房源和日均漲價(jià)房源的比例上。

統(tǒng)計(jì)顯示，10月11個(gè)熱點(diǎn)城市中，日均降價(jià)房源數(shù)量都遠(yuǎn)高于漲價(jià)房源數(shù)量。上海以3015個(gè)日均降價(jià)房源位居熱點(diǎn)城市首位，西安則以257個(gè)日均降價(jià)房源排在最低位。

在關(guān)鍵的比例方面，11個(gè)熱點(diǎn)城市中日均降價(jià)房源數(shù)量平均是漲價(jià)房源數(shù)的4倍，其中比例最高的是杭州市，達(dá)到了11.3:1，位居11個(gè)熱點(diǎn)城市中的首位。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，進(jìn)入2018年下半年杭州土地市場急速降溫，以及搖號等調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn)，樓市逐漸進(jìn)入到下行盤整時(shí)期，目前杭州的二手房源降價(jià)趨勢明顯便是很好的佐證。

11個(gè)城市日均降價(jià)房源均大幅高于漲價(jià)房源數(shù)量，也反映了市場對熱點(diǎn)城市二手房預(yù)期的下調(diào)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的形勢下，熱點(diǎn)城市二手房市場觀望情緒上升，這對于全國房地產(chǎn)市場走勢來說，帶有一定的指向意義

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