今日地產股迎來集體走強，中南建設、新城控股等多股漲停，金地集團、招商蛇口等多股漲超5%。受此帶動，房地產相關ETF全線領漲，最高漲幅達4.85%。消息面上機構看好的邏輯包括地產板塊調整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢等。

那么該如何把握地產股的機會？

(資料圖)

回望去年以來，隨著樓市調控向縱深發展，多家地產商相繼進入現金流緊張的狀態，房企融資方面也明顯遇冷，銀行貸款、債券發行等難見起色。與此同時，在復雜的外部環境下，樓市去庫存壓力逐漸增大，銷售不暢等難題浮現，市場風險不斷積聚。

不過，面對嚴峻形勢，仍有部分房企強勢“破圈”，為行業突圍蹚出新路子。其中，穿越行業周期穩健向前的金地集團（600383.SH），就是頗具代表性的案例。

過去一年里，金地集團在行業逆風階段靈活應對市場變化，公司經營態勢穩中向好，展現出強大的市場競爭力和抗風險能力，為行業重塑貢獻了可借鑒樣本。落到具體的發展難題上，金地集團亦給出了對整個行業都具有參考意義的答案：

1、多維度保證現金流穩定

2022年，在宏觀調控的大背景下，房地產市場信用危機事件頻發，一眾房企陷入前端銷售不暢、后端融資緊縮等困境，企業現金流風險持續暴露。

克而瑞地產研究近期發布的報告顯示，從2022年54家樣本房企三條紅線分檔結果來看，綠檔房企占比從2021年的44%大幅降低至2022年的24%；黃檔和紅檔房企比重均有擴容趨勢，其中紅檔房企從2021年中的7%提升至2022年的31%，房企資金端壓力持續加大。

在此背景下，金地集團依舊展現出穩健的財務基本面。反映到現金流層面，2022年金地集團錄得經營活動產生的現金流量凈額為199.07億元，同比增加近111.79%，已連續3年保持增長。

現金流管控穩健背后，源自金地集團高度重視現金流管理，強調銷售及時回款，且始終把債務及融資成本保持在合理水平，為公司經營筑牢護城河。 

截止報告期末，金地集團的有息負債為1152.16億元，其中銀行借款占比為60.84%，公開市場融資占比為38.12%，其他融資占比為1.04%。在期限結構上，長期負債占了全部有息負債比重的64.1%，債務融資加權平均成本為4.53%，公司存量債務結構進一步優化，債務風險進一步降低。

不僅如此，公司還通過優化成本控制來抑制現金流風險。2022年，金地集團全年銷售費用、管理費用分別錄得28.30億元、50.54億元，同比分別下降8.48%、5.37%，主要是推廣服務費用及人工費用出現減少。近年來，公司持續圍繞運營銷售、生產組織、業財費控等方面推進信息數字化建設，組織效能得到顯著提升。 

進入2023年，隨著行業回暖跡象的出現及相關利好政策的持續落地，此前在逆境中維持現金流的金地集團已具備差異化競爭優勢，將有望率先把握行業機遇，持續緩解現金流壓力。

2、多元化融資成效顯著

行業暴雷頻發下，大多數房企的融資情況也不容樂觀。中指研究院數據顯示，2022年，房地產行業共實現非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。上述渠道同比均出現下降，其中海外債、信托降幅超八成。

通過梳理出公司2022年的融資脈絡，筆者發現金地集團在行業下行周期中依舊堅持加強對接資本市場的能力、全方位拓展融資渠道，且在銀行借款、境內外債券和中期票據等多渠道融資取得顯著進步，為企業長期可持續發展奠定了堅實基礎。

2022年2月23日，金地集團發行金地（集團）股份有限公司2022年度第一期中期票據，期限3年，發行規模17億，票面利率僅為3.58%；7月26日，金地集團在上交所設立”中金—金地廣場一期資產支持專項計劃”，發行規模17億元，其中優先級規模16.9億元，發行利率4.8%。

此外，金地集團積極推動銀企雙方合作更上一層樓，與銀行等金融機構建立了良好的長期合作關系。

2022年11月23-25日，公司先后與中國農業銀行、中國工商銀行、中國銀行三家國有銀行簽署銀企戰略合作協議，共獲得累計超1000億元綜合授信額度支持。同月25日，金地集團還向中國銀行間市場交易商協會申請新增加注冊發行債務融資工具，總規模不超過人民幣200億元。

12月5日，金地集團與招商銀行簽署戰略合作協議。雙方將在房地產項目開發貸款、供應鏈融資、個人住房按揭貸款等業務領域深化銀企全面合作。

截至2022年末，金地集團獲得各銀行金融機構授信總額2549億元，已使用銀行授信總額914億元，尚剩余授信額度仍有1635億元，較為充裕。 

3、拿地與銷售強勢發展

在這場行業大考中，土地市場也難掩低迷。克而瑞數據顯示，截止2022年末，總土儲貨值TOP100貨值總量超過34萬億元，較2021年末下降19%，TOP100企業總土儲建面接近22億平方米，同比降幅達到25%。

對此，金地集團始終遵循謹慎和穩健的原則。在土地市場價格波動較大的情況下，公司根據市場需求和自身定位進行合理調整，確保投資回報。

2022年，金地集團總土地儲備約5182萬平方米，公司投資布局主要聚焦一二線主流城市，出現較多單個地塊的合作情況，這也是整個房地產行業的共性。根據公司計劃，下一步金地集團將持續改善城市布局，通過更多拿地渠道提高權益比例。

銷售端市場方面，去年房地產市場的供求和成交亦沒有明顯轉暖態勢。克而瑞數據顯示，2022年54家重點樣本房企的全口徑銷售規模達48703億元，同比下降了39%；并表銷售回款規模為29895億元，同比下降了30%。

在此背景下，憑借充足的可售資源和優質的城市布局，金地集團去年全年實現簽約金額2218億元，行業排名從第11名提升至第7名。在公司布局的78個城市中，有19個城市市占率位居前五，在深圳、上海、南京、大連、呼和浩特等城市，金地集團的市占率位居前三。

持續領跑行業的背后，金地集團不斷通過提高產品品質、優化產品結構等方式提升銷售價格。去年公司錄得簽約均價近2.18萬元/平方米，同比上升4.46%，持續鞏固其在行業中的領先地位和盈利能力。

另外，伴隨房地產市場進入調整期，合同負債和存貨也出現相應下降，金地集團亦持續加快項目周轉，提高存貨周轉速度。而在推動房地產主業精細化發展的同時，金地集團還通過布局多元化業務，進軍產業地產、物業服務、代建、科技等新賽道，尋找更多新的增長點。

小結

展望后續，伴隨地產板塊持續平穩經營，此前市場的悲觀言論或將逐漸扭轉，疊加各地支持剛需及改善性需求的利好政策逐步落實見效，房地產市場企穩回升的勢頭得到了進一步鞏固。

從金地集團身上可以看到，支撐地產經濟韌性的力量正在積累。憑借位居行業前列的競爭力以及獨特的整合協調能力，公司的長期投資邏輯已然開始釋放。在低迷的市場環境中，金地集團仍能展現出強大的經營實力，而今行業即將迎來景氣上升期，公司接下來的表現自然更加令人期待。

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